Ho stipulato, nell’anno 2009, un contratto preliminare di vendita di un modesto appezzamento di terreno con un mio cugino.
Questi è deceduto nel 2010 e gli eredi non si sono attivati per pretendere la stipulazione dell’atto pubblico di trasferimento dell’immobile.
Fino a quando devo ritenermi vincolato?
Preciso che non ho ricevuto alcuna somma a titolo di caparra o di acconto.
L’art. 2932 C.C. regolamenta l’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto e recita testualmente: “se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l’obbligazione, l’altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso”.
Nel caso di specie entrambe le parti stipulanti potrebbero pretendere l’esecuzione specifica di stipulare l’atto pubblico di trasferimento proponendo la relativa azione avanti il Tribunale competente per territorio.
Se nel preliminare di vendita non è stato pattuito un termine per la stipulazione del contratto definitivo, lei dovrà attendere 10 anni, dalla stipulazione del contratto preliminare, per ritenersi liberato dall’obbligo di trasferire l’immobile.
Il termine decennale decorre non già dalla stipulazione del contratto preliminare, ma dalla data di scadenza fissata tra le parti per la stipulazione del contratto definitivo.
E’ ovvio che se non è stato fissato un termine, il termine prescrizionale decorre dalla data di stipulazione del preliminare stesso.
La Cassazione si è ripetutamente pronunciata sul punto ed ha così statuito “ in tema di contratto di preliminare di vendita di immobile, l’inadempimento del promittente venditore alla stipula del contratto definitivo comporta che la prescrizione del diritto del promissario acquirente all’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre, inizia a decorrere non dalla conclusione del contratto preliminare, ma dalla data di scadenza del termine fissato per la stipula del contratto definitivo stesso” (Cass. 15 settembre 2009 n. 19871).
La Cassazione ha, inoltre, precisato che “il contratto preliminare è, al pari di ogni altro contratto, fonte di diritti, tra cui principalmente quelli relativi alla stipula del contratto definitivo, diritti soggetti all’ordinario termine prescrizionale, ove l’azione, rispetto ad essi strumentale, prevista dall’art. 2932 C.C. e volta al conseguimento di una sentenza che produca gli effetti di un contratto non concluso, non si è esercitata in detto termine (10 anni)”. (Cass. 18 dicembre 1999 n. 14276).
Quindi, nel caso di specie, lei sarà liberato da ogni obbligo, per decorrenza del termine prescrizionale, nell’anno 2019.
E’ ovvio, invece, che se il contratto menzionato nel quesito non è contratto preliminare, ma è una vera e propria vendita nel senso che non vi è l’impegno ad acquistare e l’impegno a vendere, ma la scrittura privata ha natura traslativa della proprietà, in tale ipotesi il termine prescrizionale non decorre, ma le parti possono far valere, in qualsiasi momento, la scrittura proponendo non già la domanda dell’esecuzione specifica di concludere il contratto, ma la domanda di verificazione di scrittura privata al fine di trascrivere il trasferimento della proprietà.
A cura dell’avvocato Giovanni Aimar